净用地面积是指开发商可以用于建设的土地面积。

总用地面积是指红线范围内的土地面积总和，包括可用于建设的用地面积，代征市政道路用地和代征市政绿化景观用地和市政管线用地等，而净用地面积是指用地红线内可用于建设的土地面积。

假设有一块空地，由于市政或其他原因，需要占用一部分，如市政道路（即常说的要扣路幅），还有如在土地边有高压线，国家规定需要相隔一定距离才能建房。

所以，土地证面积并不一定是建设用地面积，用土地证面积减去不能用的面积后才是规划建设净用地面积。